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康养产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营7种盈利

日期:2024-02-10 作者: 半岛平台官方网站入口下载

  原标题:康养产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式

  投资是涉入养老地产最重要的环节,决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所要准备的资源及一定要符合的规章监管等。不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式,也可以再一次进行选择复合式投资模式,分散风险。

  养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上,根据养老服务设施建筑规划设计要求和运营要求,结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平,进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。

  根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点,目前国内养老地产开发共分为五大类,15种模式。

  目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场,建设连锁型老年设施,以缓解其国内的养老压力。对于我国而言,能够借此机会引入外资,并学习国外先进的护理、管理经验,同时也能在某些特定的程度上促进就业、带动消费。

  引进国外老年运营管理团队,或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性,但要注意将其“本土化”。

  目前保险资金介入养老地产的情况慢慢的开始出现。从险资的特征来看,由于其资金规模较大,回报要求低而周期又长,相比来说更为适合投资养老地产,更有助于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

  在对日本养老产业的研究中发现,一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始,逐步向养老地产方向转型,并最终获得成功。这一些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

  以酒店行业为代表,这类公司具备拥有自身独特的资源优势,一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处,很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中,另一方面也能够尝试利用旧酒店改造为养老公寓,或在酒店中提供养老服务等。

  可将一些闲置的国有资产盘活,改造为老年设施,例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好,在城市中的分布相对均匀,更适合进行改建。

  盈利模式是在给定业务系统中各价值链所有权和价值链结构已确定的前提下企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的表现;简单的说,盈利模式就是企业赚钱的渠道,通过怎样的模式和渠道来赚钱。

  赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目,随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。

  赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期,就有消费的需求,所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富,就有赚钱的机会。

  赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施,为老人提供消费场所,通过配套设施获取收益。服务和设施是养老地产的核心,但这一部分是目前国内项目的短板,未来需要开发商进一步加强。

  赚人群的钱——当一个社区成熟之后,会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应,从而有利于提升地产价值。

  赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律,进行有明确的目的性的设置,即量身定做,形成一套成熟服务体系、管理体系,从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索,才有机会实现。

  目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上,由此形成各具内涵的盈利模式。具体可分为以下7种:

  会员制模式是指投资运营商销售会员资格,并为会员提供全方位、多层次的养老服务,通过收取会员费和服务费实现盈利。

  这种模式以运营商持有物业为基础,以提供养老服务为核心,规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题,是养老地产业盈利模式的重要创新。但是由于其存在变相销售产权和会员费过高的问题,目前任旧存在争议。目前国内采用这种模式运营最为成功的为上海亲和源养老社区。

  即老年人退休以后,从开发商处购买一套老年公寓,然后与开发商签定合同,每月由开发商支付给老人少数的生活费,直到老人去世,开发商返还剩余本金,住房归开发商所有。

  在项目存在不可以进行产权分割销售的实际条件下,坚持买卖不破租赁原则,采取转让固定年限使用权的盈利模式,这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

  采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,租期一般比较分散,有长有短,在这种模式下,一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发,将既得利润作为按股分红的盈利模式。

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